Autorizația de construire: garanția obținerii unei clădiri noi legitime

Orice proprietar al unui teren se gândește la construirea unui obiect imobiliar. Pentru a legitima construcția și a nu avea probleme cu legea la punerea în funcțiune a unui obiect, înainte de a efectua lucrări, ar trebui să întocmiți documentele necesare, principalul fiind autorizația de construire. Toate detaliile despre etapele înregistrării acestui document pot fi găsite în articol.

Codul de dezvoltare urbană al Federației Ruse 2018 – ultima revizuire cu comentarii

Codul urbanistic al Federației Ruse este o colecție de acte legislative, pe baza cărora se desfășoară procesul de construcție și dezvoltare a noilor entități teritoriale, începând de la unitatea municipală și terminând cu statul în ansamblu. Acest document reglementează regulile de planificare, dezvoltare, alocare a zonelor, reconstrucția imobilelor, ținând seama de scopul parcelei. Acesta stabilește forma autorizației de construire.

Codul definește responsabilitatea și reglementează principiile interacțiunii dintre părțile implicate în munca de planificare urbană. Iată un algoritm pentru compensarea pierderilor și prejudiciilor rezultate din nerespectarea gravă a reglementărilor legislației actuale. Documentul reglementează regulile pentru dezvoltarea și respectarea reglementărilor tehnice pentru construcția de capital. Acesta definește bazele utilizării raționale a resurselor naturale prin păstrarea tuturor obiectelor din patrimoniul istoric și cultural, asigură protecția mediului pentru a asigura condiții de viață favorabile cetățenilor.

Atunci când planificați construcția de capital, efectuarea restructurării sau reconstrucției unei instalații existente, ar trebui să vă familiarizați în detaliu cu actualul act de dezvoltare urbană,unde mecanismul de acțiune pentru amenajarea imobilelor comerciale sau rezidențiale este clar explicat și este prezentat un algoritm pentru cum să obțineți permisiunea de a construi o casă. Ținând cont de cerințele codului, persoanele fizice sau juridice pot efectua în mod legal lucrări de construcție și instalare și, ca urmare, pot să își înregistreze în mod legitim drepturile asupra imobilelor ulterior.

În caz de nerespectare a normelor actualei legislații în domeniul planificării urbane, sunt prevăzute sancțiuni cu demolarea forțată a structurii sau cu cerința de a-i restabili aspectul original, ceea ce a fost indicat în actele de stat și în documentele de proprietate.

Ce este autorizația de construire

Pentru construirea oricărui tip de imobil, este necesar să se elibereze un document de autorizare în conformitate cu cerințele de reglementare care sunt reglementate de Codul de urbanism. Autorizația de construire este o formă a unui anumit eșantion, care conține informații de confirmare ale proprietarului cu privire la conformitatea documentației proiectului cu planul șantierului de construcție și proiectul de graniță al teritoriului. Acest document oferă un permis oficial pentru construcția structurii și implementarea lucrărilor de reconstrucție cu aceasta. Autorizația de construire, al cărei eșantion poate fi văzut pe site-uri specializate, indică admisibilitatea plasării unei clădiri pe un teren, în funcție de opțiunile permise de utilizare a acesteia și de lista restricțiilor stabilite pentru acest teritoriu.

Acesta este un document obligatoriu pentru construirea unei case de țară rezidențiale, care stă la baza construcției sale, inclusiv implementarea etapelor pregătitoare, stabilirea utilităților externe și punerea în aplicare a măsurilor pentru îmbunătățirea teritoriului. Acest permis trebuie, de asemenea, eliberat atunci când se efectuează măsuri complexe de capital la o instalație existentă, atunci când se pune problema verificării rezistenței, siguranței și durabilității structurii.

Important! O autorizație pentru construirea unei case private poate fi acordată oricărei organizații de credit pentru obținerea unui împrumut pentru lucrări planificate legate de construcția unui obiect imobiliar.

În absența unei autorizații, obiectul de construcție va fi o structură neautorizată. Nu poate fi conectat la utilități. Clădirea poate fi demolată cu forța, lucru pe care proprietarul nu îl poate împiedica. În caz contrar, el poate fi adus la răspundere administrativă. De asemenea, o persoană care a permis ridicarea neautorizată a unei clădiri este lipsită de dreptul de a o vinde, dona sau închiria.

Cine eliberează autorizația de construire

Eliberarea unei autorizații de construire intră în competența autorității administrației publice locale autorizate pentru amplasarea parcelei de teren unde vor fi executate lucrările. O alocare de terenuri poate fi situată în limitele unei așezări, două sau mai multe districte municipale sau într-o zonă inter-așezare. Atunci când se ridică o structură mare pe un teren deținut de două sau mai multe raioane municipale, se poate obține permisiunea de la autoritățile executive ale entității constitutive ale Federației Ruse. Poate fi un departament regional sau regional care se ocupă de probleme de arhitectură și planificare urbană.

De unde să obțineți permisiunea de a construi o casă dacă este planificată o construcție pe scară largă pe teritoriile a două sau mai multe entități constitutive ale Federației Ruse, inclusiv pe locul unei unități administrativ-teritoriale închise, ale cărei frontiere nu coincid cu contururile entităților constitutive ale Federației Ruse? În acest caz, documentul este emis de organul executiv federal autorizat.

 

De unde să obțineți o autorizație de construire în cazul utilizării subsolului, crearea de instalații de energie atomică, infrastructură spațială și lucrări pe teritoriile așezărilor istorice? Acest document este aprobat și emis de ministerul competent.

Când nu este necesară autorizația de construire

Codul urbanistic prevede o serie de cazuri în care nu este necesară autorizația de construire:

• ridicarea de structuri care nu au semne de clădiri capitale: porți, baldachin, chioșcuri, magazii și alte structuri temporare;
• dependințe, facilități auxiliare care nu au o funcție economică, concepute pentru a satisface nevoile și a rezolva problemele organizațiilor de construcții;
• clădiri care necesită reparații majore fără a face modificări structurale;
• garaje operate de o persoană în scopuri care nu au legătură cu activitatea antreprenorială;
• clădiri suburbane non-capitale care sunt utilizate pentru grădinărit și cultivarea dacha;
• alte cazuri reglementate de legile regionale sau federale.

În cazul în care terenul va fi utilizat pentru a conduce o economie dacha, atunci se efectuează următoarea procedură pentru legitimarea obiectului de construcție:

• efectuarea unui sondaj cadastral al structurii de pe amplasament pentru a regla amplasarea obiectului;

• producerea unui pașaport tehnic cadastral al unei case;
• depunerea listei necesare a documentelor pentru înregistrare la camera cadastrală, care va elibera un pașaport către casă.

Important! Necesitatea obținerii unui permis trebuie clarificată cu autoritățile locale competente, deoarece aceste reguli nu se aplică în toate teritoriile Federației Ruse în aceeași măsură.

Cum să obțineți o autorizație de construire: procedura de înregistrare

Procedura pentru obținerea autorizației de construire este strict reglementată de art. 51 din Codul de planificare urbană al Federației Ruse, pe baza căruia este necesar să se pregătească pachetul necesar de documente și să se prezinte organului guvernamental local autorizat, în al cărui departament se află terenul pentru construcții.

Termenul limită pentru obținerea autorizației de construire nu depășește șapte zile lucrătoare de la data depunerii cererii. Pentru un obiect de construcție capital care nu aparține celor liniare sau se construiește pe teritoriul unei așezări istorice, documentul este emis după 30 de zile calendaristice.

Numai după obținerea unei autorizații puteți începe să construiți. Aceste lucrări vor fi, de asemenea, monitorizate de autoritățile de supraveghere tehnică, care pot impune o amendă dezvoltatorului în cazul nerespectării cerințelor cadrului de reglementare.

O autorizație de construire în numele șefului departamentului municipal este semnată de arhitectul șef al districtului, aprobat de șeful districtului sau orașului. Autorizația de construire este valabilă 3 ani și poate fi prelungită pe baza unei cereri din partea dezvoltatorului. Până la efectuarea lucrărilor de construcție și instalare, toate obiectele de construcție sunt supuse înregistrării obligatorii la autoritățile din Gosarchstroynadzor din regiune, unde dezvoltatorul furnizează lista necesară a documentelor.

Lista documentelor pentru autorizația de construire

Lista documentelor pentru obținerea autorizației de construire este reglementată de Codul de urbanism și cuprinde următoarele poziții:

• cererile pentru autorizația de construire a unui anumit eșantion de la dezvoltator, iar formularul poate fi descărcat pe portalul serviciilor publice;
• documentația de titlu pentru un teren;
• un plan de urbanism pentru un teren, care trebuie să fie emis cu cel puțin trei ani înainte de data cererii de autorizație de construire;
• documentația proiectului;

• pașaportul reclamantului, dovedind identitatea acestuia.

Important! Toate documentele sunt transmise în original sau sub formă de copii legalizate.

Documentele de proprietate necesare pentru obținerea unei autorizații de construire, principalul fiind un certificat de înregistrare de stat a drepturilor, determină proprietatea acestui teren către dezvoltator. În locul acestui document, se pot aplica contracte de donație, vânzare sau testament. Această din urmă opțiune este obținută prin intermediul Rosreestr în timpul unei vizite personale sau când se utilizează portalul serviciilor de stat sau municipale.

Pentru a elibera un certificat, este necesar următorul pachet de documente:

• un document care servește ca bază pentru înregistrarea drepturilor de proprietate: un certificat de moștenire sau o decizie judecătorească;
• documente care confirmă identitatea tuturor părților la tranzacție;
• contract de împrumut în cazul achiziționării unui obiect cu ipotecă;
• certificatul de înregistrare a drepturilor primit anterior;

• un document care dovedește plata taxei de stat;
• pașaport cadastral;
• aplicarea unui anumit formular de înregistrare.

Important! Pentru a obține o autorizație pentru construirea unei clădiri, terenul trebuie să fie destinat construcției capitale, ceea ce se reflectă în pașaportul terenului.

Lista documentelor pentru obținerea autorizației de construire

Ce documente sunt necesare pentru construirea unei case în dezvoltarea documentației proiectului? Pachetul constă din următoarele articole:

• notă explicativă a proiectului;
• desene de construcții: fațadă, secțiunea clădirii;
• estimări de construcție;
• schemele terenului, care trebuie să respecte planul de planificare urbană, indicând amplasarea obiectului de construcție și desemnarea tuturor intrărilor și abordărilor către acesta;
• planul terenului, care confirmă, în cadrul liniilor roșii, amplasarea clădirilor de tip liniar, aprobat în documentația de planificare a teritoriului;
• soluții arhitecturale schematice;
• un plan cu imaginea tuturor comunicărilor tehnice și inginerești, inclusiv desenarea punctelor de conectare a acestora la șantier;

• documentația de proiectare din secțiunea privind demontarea și demolarea instalației sau a componentelor sale;
• proiect de organizare a construcțiilor cu indicarea tuturor etapelor sale;
• o opinie pozitivă a experților cu privire la documentația proiectului;
• permisiunea de a se abate de la limitele admise ale anumitor parametri în timpul reconstrucției sau construcției;

Articol asociat:

Proiecte de case cu rame: fotografii și prețuri, caracteristici de construcție

Alegerea materialelor, tehnologia construcției, complexitatea și caracteristicile de construcție. Avantajele și dezavantajele acestui tip de locuințe.

 

• consimțământul scris pentru efectuarea lucrărilor tuturor titularilor de drepturi asupra obiectului de reconstrucție sau construcție.

Important! Obiectele de patrimoniu arheologic și limitele zonelor publice de servitute (dacă există) trebuie să fie indicate pe schema de dispunere a terenului.

Proiectul poate fi dezvoltat independent, dar este mai bine să recurgeți la ajutorul unei organizații specializate. Aici puteți alege o opțiune potrivită dintr-o serie de proiecte gata făcute de case private sau puteți comanda un proiect individual, ținând cont de preferințele personale ale clientului.

Înregistrarea unui permis pentru construirea unei clădiri rezidențiale individuale

Înregistrarea autorizațiilor pentru construirea unei clădiri rezidențiale individuale se efectuează conform aceluiași principiu ca și pentru proiectele de construcție de capital. Diferența este că, în acest caz, este necesar un pachet mai mic de documente. Acest lucru se datorează faptului că viitoarea construcție este mai puțin complexă în ceea ce privește numărul de cerințe impuse acesteia. Documentul este valabil 10 ani de la data primirii.

Proprietarul unui teren poate înregistra o singură clădire rezidențială imobiliară, pentru care se eliberează un permis de construire pentru construcția de locuințe individuale. O astfel de casă poate avea până la 3 etaje. Parametrii principali ai clădirii: o bucătărie cu o suprafață de 6-8 m², o cameră de zi - 8-12 m², o baie separată, unde lățimea băii începe de la 1,5 m, lățimea toaletei - de la 0,8 m, un coridor cu o lățime de 0,9 m. o clădire înaltă va avea nevoie de un pachet extins de documente. De asemenea, trebuie să se elibereze autorizații de construire pentru balconul și mansarda care sunt atașate clădirii existente.

Important! Pensiunea aparține categoriei de dependințe și, prin urmare, nu necesită permis.

La eliberarea autorizației de construire în acest caz, lista documentelor este prezentată:

• documente de titlu;
• dispunerea terenului;
• planul urbanistic al terenului.

Organigrama planificării terenului este o reprezentare schematică a amplasării obiectelor de construcție. Planul de urbanism al sitului este un document oficial emis de administrația așezării unde se află teritoriul. Pentru a-l obține, clientul oferă un proiect de construcție, condiții tehnice pentru racordarea la gaz, apă, canalizare și alimentare cu energie electrică, un topografic actualizat al terenului, documentație de referință de la o organizație care se ocupă cu protecția siturilor de patrimoniu cultural.

Important! Un pachet simplificat de documente pentru obținerea unei autorizații pentru construirea unei clădiri rezidențiale individuale în 2018 este posibil dacă o familie locuiește în ea. În caz contrar, va fi necesară o listă completă.

Un permis pentru construirea unei case private rezidențiale este eliberat gratuit. Cu toate acestea, dacă este implicată o organizație specializată pentru pregătirea documentelor, costul serviciilor va fi de 40-50 de mii de ruble. Procedura de înregistrare va dura aproximativ 2-3 luni.

Obținerea autorizației de construire casă de țară, grădină

În cazul în care casa de la țară, care se construiește pe parcela de grădină, va fi folosită pentru ședere permanentă, este necesar să eliberați un permis de construire. Pentru a face acest lucru, dezvoltatorul trebuie să depună o cerere adresată șefului districtului la Departamentul de Arhitectură și Urbanism și să furnizeze următorul set de documente pentru autorizația de construire:

• aplicarea unui anumit formular;
• originalul petiției șefului districtului;
• o copie a certificatului care confirmă proprietatea terenului;
• pașaport cadastral;
• planul urbanistic al terenului;
• proiectul casei, realizat ținând cont de cerințele de reglementare ale clădirii;
• topografie teritorială 1: 500;
• condiții tehnice pentru conectarea utilităților;
• acordul de donație sau cumpărare și vânzare a unui teren;
• actul de înlăturare a limitelor terenului și a axelor clădirii în natură, care este convenit cu organele administrației locale competente;
• avizul expertului despre documentația proiectului;
• pașaport de client.

Dacă se realizează o construcție nouă pentru a înlocui o clădire arsă sau o clădire deteriorată existentă, veți avea nevoie de un certificat de la ITO, care să reflecte apartenența clădirii rezidențiale. În plus, veți avea nevoie de un plan al terenului și a casei situate pe acesta (tot de la ITO).

Dacă există coproprietari, veți avea nevoie de consimțământul fiecăruia dintre ei pentru a efectua lucrarea, certificat de un notar. Pentru construcția de dependințe, nu se prevede un act de eliminare a limitelor unui teren și un acord de donație (cumpărare și vânzare).

Refuzul obținerii autorizației de construire

În cazul unui refuz de a furniza un permis, există două opțiuni pentru desfășurarea evenimentelor:

• eliminarea deficiențelor constatate în refuzul și retransmiterea cererii;
• recurs împotriva deciziei în instanță.

Legislația actuală în domeniul planificării și arhitecturii urbane prevede mai multe situații care servesc drept bază pentru refuzul eliberării autorizației de construire a unei case:

• absența unuia dintre documentele care se află pe lista documentelor solicitate;

• nerespectarea documentației cu cerințele cadrului de reglementare a clădirilor în vigoare la momentul eliberării autorizației;
• aviz negativ din partea autorităților executive în domeniul protecției obiectelor de patrimoniu cultural;
• solicitantul nu are dreptul de a obține autorizații pentru construcția viitoare;
• opinia negativă a organizației de experți;
• se așteaptă construcții în zone special protejate;
• terenul pentru construcție este rezervat nevoilor statului;
• absența sau nerespectarea legislației actuale a documentelor de proprietate pentru terenuri;
• în cazul în care nu se furnizează în termen de zece zile informații despre înălțimea, aria și numărul de etaje ale structurii proiectate, copii ale documentației de proiectare și inspecții tehnice, informații despre comunicații tehnice.

Modul în care se fac modificări la autorizația de construire

Autorizația de construire mărturisește conformitatea deplină a documentației proiectului cu cerințele actuale de reglementare. Reamenajarea, reconstrucția sau construcția instalației se efectuează în conformitate cu informațiile prevăzute în documentul de autorizare. Dacă apar modificări, acestea trebuie documentate.

Permisiunea de a construi o casă pe site poate fi modificată în următoarele situații:

• atunci când apare un nou teren, conectând mai multe teritorii pentru care a fost deja obținut un permis;
• în cazul transferului dreptului de moștenire de către un teren pentru care a fost emis un permis de construire către o altă persoană fizică sau juridică;
• la schimbarea limitelor unui teren în cazul împărțirii acestuia, pentru care va fi necesar un nou plan de planificare urbană, care va deveni baza pentru a face ajustări la autorizație;
• la eliberarea din nou a unei licențe de utilizare a terenului subsol de către un utilizator care are dreptul de a realiza construcții noi sau de a efectua reconstrucții pe acest teren.

Important! Procedura pentru modificarea unui document de autorizare este plătită, iar procedura și condițiile acestuia sunt reglementate de legislația entităților municipale.

În cazul în care valabilitatea documentului este depășită, prelungirea autorizației de construire se efectuează de către organul executiv care l-a emis. Cu toate acestea, el poate refuza o cerere dacă reparațiile majore, reconstrucția sau construcția instalației nu au început înainte de data depunerii unei astfel de cereri.

Înregistrarea unei case construite fără autorizație de construire

Legislația actuală definește două tipuri de clădiri neautorizate atunci când construcția a fost realizată fără autorizație de construire:

• structuri ridicate pe un teren care nu este destinat construcției;
• clădiri construite fără permise.

Prima opțiune nu poate fi legalizată, dar a doua poate. O persoană care a realizat construcția unei case fără autorizație de construire nu deține proprietatea asupra acesteia. Cu toate acestea, poate fi recunoscut în instanță dacă:

• persoana care a realizat construcția are dreptul legal la aceasta în legătură cu terenul;
• la momentul depunerii cererii în instanță, structura ridicată a casei îndeplinește toți parametrii stabiliți în documentația pentru planificarea teritoriului, conform regulilor de construcție și utilizare a terenului, și îndeplinește și alte cerințe cuprinse în documentația de reglementare;
• păstrarea integrității clădirii nu încalcă drepturile și interesele indivizilor și, de asemenea, nu reprezintă o amenințare pentru sănătatea și viața cetățenilor.

Unele nuanțe premergătoare înregistrării autorizației de construire

Există câteva aspecte care ar trebui luate în considerare înainte de depunerea documentelor pentru autorizația de construire a fundației unei case. Prima dintre acestea este prezența unui corp de apă în apropierea terenului. Pe baza Codului de apă al Federației Ruse, corpurile de apă care sunt de competența proprietății de stat și municipale sunt teritorii cu scop general, care pot fi utilizate de cetățenii țării pentru propriile nevoi și cerințe.

Acest lucru se aplică și benzii de coastă, a cărei lățime este de 20 m. Această valoare este reglementată pentru canale, râuri și pâraie cu o lungime mai mare de 10 km. Pentru corpurile de apă mai mici, lățimea este de 5 m. Lucrările de construcție pentru construirea obiectelor capitale nu pot fi efectuate pe aceste teritorii.

Actul legislativ reglementează construirea clădirilor rezidențiale individuale în zona de protecție a apei. Cu toate acestea, în acest caz, ar trebui furnizate clădiri speciale (informațiile despre acestea ar trebui să fie conținute în proiectul de construcție), ceea ce va asigura protecția corpurilor de apă împotriva poluării și înfundării.

Următorul criteriu este respectarea distanței noii structuri până la granițele sitului vecin, care este dictată de standardele sanitare și gospodărești. Astfel, o clădire rezidențială ar trebui să fie amplasată la o distanță de cel puțin 3 m de una vecină, clădiri agricole pentru păstrarea păsărilor și a animalelor - 4 m, garaje, băi - 1 m.

Punerea în funcțiune a unei clădiri noi

După 95% din lucrările de construcție și instalare, este obligatorie emiterea unui act de punere în funcțiune a unei noi instalații. Pentru aceasta, o cerere specială este depusă la organul executiv.O comisie părăsește șantierul pentru a verifica conformitatea clădirii cu proiectul inițial, care a fost furnizat la eliberarea autorizației de construire a unei case pe propriul amplasament. Comisia include un specialist în arhitectură, reprezentanți autorizați ai supravegherii sanitare și epidemiologice și ai serviciului de pompieri, un dezvoltator și un antreprenor.

În lipsa comentariilor, comisia semnează un act privind acceptarea obiectului și punerea în funcțiune a acestuia. Procedura de aprobare finală a documentului este efectuată de organul executiv autorizat, care a emis anterior autorizația de construire. Fără acest document, casa va avea statutul de structură neterminată, la care nu pot fi aduse comunicații inginerești.

Comisia nu poate emite un act, care se întâmplă în cazul în care anumiți parametri ai noii clădiri nu corespund documentației de proiectare. Dacă se primește un refuz, ar trebui să fiți de acord cu reamenajarea și să solicitați din nou acceptarea unei noi facilități în funcțiune. De asemenea, actul nu poate fi semnat în cazul nerespectării termenului limită pentru construcție și livrarea obiectului cu întârziere. În timpul dat, condițiile zonei înconjurătoare se pot modifica, ceea ce va necesita ajustarea proiectului de lucru și, în consecință, modificarea autorizației de construire.

Înainte de a începe construcția de capital, ar trebui emis un document de autorizare. Este reglementat de Codul de urbanism, care descrie în detaliu procedura de obținere a autorizației de construire pentru o casă. Documentul va permite, după finalizarea lucrărilor, să pună în funcțiune instalația și să conecteze toate comunicațiile tehnice necesare la aceasta. În timpul procesului de construcție, proprietatea structurii este formalizată, care poate fi donată, vândută sau închiriată.