Licença de construção: garantia de obtenção de um novo edifício legítimo

Qualquer proprietário de terreno pensa na construção de um bem imobiliário. Para legitimar a construção e não ter problemas com a lei na hora de colocar um bem em funcionamento, antes da execução da obra deve-se elaborar os documentos necessários, sendo o principal deles o alvará de construção. Todos os detalhes sobre as etapas de registro deste documento podem ser encontrados no artigo.

Código de Desenvolvimento Urbano da Federação Russa 2018 – última revisão com comentários

O Código de Urbanismo da Federação Russa é um conjunto de atos legislativos, com base nos quais o processo de construção e desenvolvimento de novas entidades territoriais é realizado, começando na unidade municipal e terminando no estado como um todo. Este documento regula as regras de ordenamento, desenvolvimento, atribuição de zonas, reconstrução de bens imobiliários, tendo em conta a finalidade do terreno. Ele define a forma da licença de construção.

O Código define a responsabilidade e regula os princípios de interação entre as partes envolvidas no trabalho de planejamento urbano. Segue-se um algoritmo de indenização por perdas e danos decorrentes do grave não cumprimento dos atos normativos da legislação em vigor. O documento regulamenta as regras para o desenvolvimento e cumprimento dos regulamentos técnicos para construção de capital. Define as bases para o uso racional dos recursos naturais com a preservação de todos os objetos do patrimônio histórico e cultural, prevê a proteção do meio ambiente para garantir condições de vida favoráveis ​​aos cidadãos.

Ao planejar a construção de capital, realizar a reestruturação ou reconstrução de uma instalação existente, você deve se familiarizar em detalhes com a atual Lei de Desenvolvimento Urbano,onde o mecanismo de ação para o arranjo de imóveis comerciais ou residenciais é claramente definido e um algoritmo é descrito sobre como obter uma licença para construir uma casa. Levando em consideração os requisitos do código, as pessoas físicas ou jurídicas podem legalmente realizar trabalhos de construção e instalação e, como resultado, ser capazes de registrar legitimamente seus direitos imobiliários posteriormente.

No caso de inobservância das regras da legislação em vigor no domínio do ordenamento do território, prevêem-se sanções com a demolição forçada da estrutura ou com a obrigatoriedade de restaurar o seu aspecto original, o que foi indicado em actos estaduais e documentos de titularidade.

O que é uma licença de construção

Para a construção de qualquer tipo de imóvel é necessária a emissão de documento alvará de acordo com os requisitos regulamentares, os quais são regulados pelo Código do Urbanismo. A licença de construção é uma forma de uma determinada amostra, que contém informações de confirmação do proprietário sobre a conformidade da documentação do projeto com a planta do local de construção e o projeto de agrimensura do território. Este documento fornece uma licença oficial para a construção da estrutura e a execução das obras de reconstrução com ela. O alvará de construção, cuja amostra pode ser consultada em sítios especializados, indica a admissibilidade de colocação de um edifício em lote, em função das opções permitidas para a sua utilização e da lista de restrições estabelecidas para esse território.

Trata-se de um documento obrigatório para a construção de uma casa de campo residencial, que está na base da sua construção, incluindo a execução das etapas preparatórias, o lançamento das comunicações externas de engenharia e a implementação das medidas de beneficiação do território. Essa licença também deve ser emitida durante a execução de medidas complexas de capital em uma instalação existente, quando surgir a questão de verificar a resistência, segurança e durabilidade da estrutura.

Importante! Uma licença para a construção de uma casa particular pode ser apresentada a qualquer organização de crédito para a obtenção de um empréstimo para obras planejadas relacionadas com a construção de um bem imobiliário.

Na ausência de licença, o objeto de construção será uma estrutura não autorizada. Não pode ser conectado a utilitários. O edifício pode ser demolido à força, o que o proprietário não pode impedir. Caso contrário, ele pode ser levado à responsabilidade administrativa. Além disso, um indivíduo que permitiu a construção não autorizada de um edifício está privado do direito de vendê-lo, doá-lo ou arrendá-lo.

Quem emite a licença de construção

A emissão de uma licença de construção é da competência do órgão governamental local autorizado para a localização do terreno onde a obra será executada. Um lote de terra pode estar localizado dentro dos limites de um assentamento, dois ou mais distritos municipais ou em uma área entre assentamentos. Ao construir uma grande estrutura em um terreno de propriedade de dois ou mais distritos municipais, pode-se obter permissão das autoridades executivas da entidade constituinte da Federação Russa. Pode ser um departamento regional ou regional que lida com questões de arquitetura e planejamento urbano.

Onde obter permissão para construir uma casa se uma construção em grande escala for planejada nos territórios de duas ou mais entidades constituintes da Federação Russa, incluindo no local de uma unidade territorial administrativa fechada, cujas fronteiras não coincidem com os contornos das entidades constituintes da Federação Russa? Nesse caso, o documento é emitido pelo órgão executivo federal autorizado.

 

Onde obter licença de construção no caso de aproveitamento de subsolo, criação de instalações de energia atômica, infraestrutura espacial e obras em territórios de assentamentos históricos? Este documento é aprovado e emitido pelo ministério competente.

Quando uma licença de construção não é necessária

O Código de Planejamento Urbano prevê uma série de casos em que uma licença de construção não é necessária:

• ereção de estruturas que não apresentem a sinalização de estruturas de capital: portões, copas, quiosques, galpões e outras estruturas provisórias;
• dependências, instalações auxiliares sem função econômica, destinadas a atender às necessidades e solucionar os problemas das organizações construtoras;
• edifícios que requerem grandes reparos sem fazer mudanças estruturais;
• garagens operadas por um indivíduo para fins não relacionados com a atividade empresarial;
• edifícios suburbanos não capitais que são usados ​​para jardinagem e cultivo de dacha;
• outros casos regulados por leis regionais ou federais.

Se o terreno for usado para o funcionamento de uma economia de dacha, o seguinte procedimento é realizado para legalizar o objeto de construção:

• realizar um levantamento cadastral de uma estrutura no local para ajustar a localização do objeto;

• produção de um passaporte técnico cadastral de uma casa;
• apresentação à câmara cadastral da lista de documentos necessários ao registo, que emitirá passaporte para a casa.

Importante! A necessidade de obter uma licença deve ser esclarecida com as autoridades locais competentes, uma vez que essas regras não se aplicam em todos os territórios da Federação Russa na mesma medida.

Como obter uma licença de construção: procedimento de registro

O procedimento para a obtenção de uma licença de construção é estritamente regulado pelo art. 51 do Código de Urbanismo da Federação Russa, com base no qual é necessário preparar o pacote de documentos exigido e apresentá-lo ao órgão governamental local autorizado, em cujo departamento está localizado o terreno para construção.

O prazo para obtenção da licença de construção não ultrapassa sete dias úteis a partir da data do pedido. Para um objeto de construção de capital que não pertença a lineares ou que esteja sendo construído no território de um assentamento histórico, o documento é emitido após 30 dias corridos.

Só depois de obter uma licença você pode iniciar a construção. Essas obras também serão acompanhadas pela fiscalização técnica, que poderá impor multa ao incorporador em caso de descumprimento dos requisitos do marco regulatório.

Uma licença de construção em nome do chefe do departamento municipal é assinada pelo arquiteto-chefe do distrito e aprovada pelo chefe do distrito ou cidade. A licença de construção é válida por 3 anos e pode ser prorrogada com base em um pedido do desenvolvedor. Até que os trabalhos de construção e instalação sejam realizados, todos os objetos de construção estão sujeitos a registro obrigatório junto às autoridades do Gosarchstroynadzor da região, onde o desenvolvedor fornece a lista de documentos necessária.

Lista de documentos para licença de construção

A lista de documentos para obtenção de licença de construção é regulamentada pelo Código de Urbanismo e é composta pelos seguintes itens:

• os pedidos de licença de construção de determinada amostra da incorporadora, podendo o formulário ser baixado no portal de serviços públicos;
• documentação de título de um lote de terreno;
• um plano de planejamento urbano para um terreno, que deve ser emitido não antes de três anos antes da apresentação do pedido de licença de construção;
• Documentação do projeto;

• passaporte do requerente, comprovando a sua identidade.

Importante! Todos os documentos são apresentados em original ou em cópia autenticada.

Os documentos de titulação exigidos para obter uma licença de construção, sendo a principal delas um certificado de registro estadual de direitos, determinam a propriedade deste terreno para o desenvolvedor. Em vez deste documento, podem ser aplicados contratos de doação, venda ou testamento. Esta última opção é obtida através do Rosreestr durante uma visita pessoal ou ao utilizar o portal de serviços estaduais ou municipais.

Para emitir um certificado, o seguinte pacote de documentos é necessário:

• documento que serve de base para o registro de direitos de propriedade: certidão de herança ou decisão judicial;
• documentos que confirmam a identidade de todas as partes da transação;
• contrato de empréstimo em caso de compra de objeto com hipoteca;
• certificado de registro de direitos recebido anteriormente;

• documento comprovativo do pagamento da taxa estadual;
• passaporte cadastral;
• um formulário específico de inscrição.

Importante! Para obter uma licença para a construção de um edifício, o terreno deve ser destinado à construção de capital, o que se reflete no passaporte do terreno.

Lista de documentos para obtenção de licença de construção

Que documentos são necessários para construir uma casa no desenvolvimento da documentação do projeto? O pacote consiste nos seguintes itens:

• nota explicativa do projeto;
• desenhos de construção: fachada, seção do edifício;
• estimativas de construção;
• esquemas do terreno, que devem obedecer ao plano de ordenamento do território, com indicação da localização do objeto de construção e designação de todas as entradas e acessos ao mesmo;
• a planta do terreno, que confirma, dentro das linhas vermelhas, a localização dos edifícios do tipo linear, aprovada na documentação de ordenamento do território;
• soluções arquitetônicas esquemáticas;
• planta com imagem de toda a comunicação técnica e de engenharia, incluindo o desenho dos pontos de sua ligação ao canteiro de obras;

• documentação de projeto na seção sobre desmontagem e demolição da instalação ou de seus componentes;
• projeto de organização da construção com indicação de todas as suas etapas;
• uma opinião especializada positiva sobre a documentação do projeto;
• permissão para desviar dos limites permitidos de certos parâmetros durante a reconstrução ou construção;

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• consentimento por escrito para a execução dos trabalhos de todos os titulares dos direitos do objeto de reconstrução ou construção.

Importante! Os objectos do património arqueológico e os limites das zonas públicas das servidões (caso existam) devem ser indicados no diagrama de configuração do terreno.

O projeto pode ser desenvolvido de forma independente, mas é preferível recorrer a uma organização especializada. Aqui você pode escolher uma opção adequada de uma série de projetos prontos de casas particulares ou solicitar um projeto individual, levando em consideração as preferências pessoais do cliente.

Registro de uma licença para a construção de um edifício residencial individual

O registo de licenças para a construção de um edifício residencial individual é efectuado de acordo com o mesmo princípio que para projectos de construção de capital. A diferença é que, neste caso, é necessário um pacote menor de documentos. Tal deve-se ao facto de a futura construção ser menos complexa em termos do número de requisitos que lhe são impostos. O documento é válido por 10 anos a partir da data de recebimento.

O proprietário de um terreno só pode registar um edifício residencial imóvel, para o qual é emitida uma licença de construção para construção de habitação individual. Essa casa pode ter até 3 andares. Os principais parâmetros do edifício: cozinha com área de 6-8 m², sala - 8-12 m², banheiro independente, onde a largura do banheiro começa a partir de 1,5 m, lavabo - a partir de 0,8 m, corredor com largura de 0,9 m. um prédio alto precisará de um pacote extenso de documentos. As licenças de construção também devem ser emitidas para a varanda e o sótão anexados ao edifício existente.

Importante! A pousada pertence à categoria de anexos e, portanto, não requer licença.

Ao emitir uma licença de construção, neste caso, a lista de documentos é apresentada:

• documentos de título;
• o layout do terreno;
• plano de planejamento urbano do terreno.

O organograma do planejamento do terreno é uma representação esquemática da localização dos objetos de construção. O plano de desenvolvimento urbano do local é um documento oficial emitido pela administração do assentamento onde se encontra o território. Para a sua obtenção, o cliente disponibiliza projecto de construção, condições técnicas de ligações a gás, água, esgotos e electricidade, levantamento topográfico actualizado do terreno, documentação de referência de entidade que se ocupa da protecção de património cultural.

Importante! Um pacote simplificado de documentos para a obtenção de uma licença para a construção de um edifício residencial individual em 2018 é possível se uma família morar nele. Caso contrário, uma lista completa será necessária.

A licença para a construção de uma casa privada residencial é emitida gratuitamente. No entanto, se uma organização especializada para a preparação de documentos estiver envolvida, o custo dos serviços será de 40-50 mil rublos. O procedimento de registro levará cerca de 2-3 meses.

Obtenção de licença de construção campo, casas de jardim

Se uma casa de campo, que está sendo construída em um terreno de jardim, for usada como residência permanente, uma licença de construção deve ser emitida. Para fazer isso, o desenvolvedor deve apresentar um pedido dirigido ao Chefe do distrito ao Departamento de Arquitetura e Urbanismo e fornecer o seguinte conjunto de documentos para uma licença de construção:

• aplicação de uma determinada forma;
• o original da petição do Chefe do distrito;
• uma cópia da certidão de posse do terreno;
• passaporte cadastral;
• plano de planejamento urbano do terreno;
• projeto da casa, feito tendo em conta os requisitos regulamentares da edificação;
• levantamento topográfico do território 1: 500;
• condições técnicas de conexão de utilidades;
• acordo de doação ou compra e venda de terreno;
• a retirada dos limites de um terreno e dos eixos de uma edificação in natura, o que é acordado com os órgãos competentes da administração local;
• opinião especializada sobre a documentação do projeto;
• passaporte do cliente.

Se uma nova construção for realizada para substituir um edifício incendiado ou um edifício dilapidado existente, você precisará de um certificado do BTI, que reflete a pertença do edifício residencial. Além disso, você precisará de uma planta do terreno e da casa localizada nele (também do BTI).

Caso haja coproprietários, será necessária a anuência de cada um deles para a execução da obra, autenticada por cartório. Para a construção de anexos não estão previstos ato de retirada dos limites do terreno e contrato de doação (compra e venda).

Recusa em obter uma licença de construção

Em caso de recusa de concessão de autorização, existem duas opções para o desenvolvimento dos eventos:

• eliminação das deficiências indicadas na recusa e reapresentação do pedido;
• apelar da decisão em tribunal.

A actual legislação em matéria de urbanismo e arquitectura prevê diversas situações que fundamentam a recusa de licença de construção:

• ausência de um dos documentos que constam da lista de documentos exigidos;

• não conformidade da documentação com os requisitos do quadro regulamentar da construção em vigor à data da emissão da licença;
• opinião negativa de autoridades executivas no domínio da proteção de bens do património cultural;
• o requerente não tem o direito de obter licenças para futuras construções;
• opinião negativa da organização especializada;
• a construção está prevista para áreas especialmente protegidas;
• o lote de terreno para construção está reservado para necessidades do estado;
• ausência ou descumprimento da legislação vigente quanto aos documentos de titulação de terras;
• em caso de não fornecimento, no prazo de dez dias, de informações sobre a altura, área e número de andares da estrutura projetada, cópias da documentação do projeto e levantamentos de engenharia, informações sobre comunicações de engenharia.

Como as mudanças são feitas em uma licença de construção

A licença de construção atesta a total conformidade da documentação do projeto com os requisitos regulamentares atuais. A reabilitação, reconstrução ou construção da instalação é realizada de acordo com as informações constantes do documento de licença. Se ocorrerem mudanças, elas devem ser documentadas.

A permissão para construir uma casa no local pode ser alterada nas seguintes situações:

• quando um novo lote de terreno surge conectando vários territórios para os quais uma licença já foi obtida anteriormente;
• em caso de transmissão do direito de herança em lote para o qual foi emitida licença de construção a outra pessoa singular ou colectiva;
• na alteração dos limites de um terreno em caso de parcelamento, para o qual será necessário um novo plano de urbanismo, que servirá de base para a realização dos ajustes da licença;
• aquando da reemissão de licença de uso de subsolo por utilizador que tenha o direito de proceder a nova construção ou de reconstrução deste terreno.

Importante! O procedimento de alteração de documento de autorização é pago, sendo o seu procedimento e condições regulados pela legislação das entidades municipais.

Em caso de vencimento da validade do documento, a prorrogação da licença de construção é feita pelo órgão executivo que a expediu. No entanto, ele também pode recusar um pedido se grandes reparos, reconstrução ou construção das instalações não tiverem começado antes da data de apresentação de tal pedido.

Registro de uma casa construída sem licença de construção

A legislação atual define dois tipos de edifícios não autorizados quando a construção foi realizada sem uma licença de construção:

• estruturas erguidas em terreno não destinado à construção;
• edifícios construídos sem autorização.

A primeira opção não pode ser legalizada, mas a segunda pode. Um indivíduo que realizou a construção de uma casa sem licença de construção não possui a propriedade. No entanto, pode ser reconhecido em tribunal se:

• a pessoa que realizou a construção tem direito legal a isso em relação ao terreno;
• no momento do requerimento ao juízo, a estrutura erguida da casa atende a todos os parâmetros estabelecidos na documentação de ordenamento do território, de acordo com as normas de construção e ordenamento do território, e atende também a outros requisitos constantes da documentação regulamentar;
• a preservação da integridade do edifício não viola os direitos e interesses das pessoas e também não representa uma ameaça para a saúde e a vida dos cidadãos.

Algumas nuances anteriores ao registro de uma licença de construção

Existem alguns aspectos que devem ser considerados antes de enviar documentos para uma licença para construir uma fundação de casa. A primeira delas é a presença de um corpo d'água próximo ao terreno. Com base no Código de Águas da Federação Russa, os corpos d'água que são da competência de propriedade estadual e municipal são territórios de uso geral que podem ser usados ​​pelos cidadãos do país para suas próprias necessidades e exigências.

O mesmo se aplica à faixa costeira, cuja largura é de 20 m. Este valor é regulamentado para canais, rios e riachos com extensão superior a 10 km. Para corpos d'água menores, a largura é de 5 m. As obras de construção de objetos de capital não podem ser realizadas nesses territórios.

A lei regulamenta a construção de edifícios residenciais individuais dentro da zona de proteção de água. Porém, neste caso, devem ser previstas edificações especiais (as informações sobre as mesmas devem constar do projeto de construção), o que garantirá a proteção dos reservatórios contra poluição e entupimento.

O próximo critério é a observância da distância da nova estrutura aos limites do local vizinho, que é ditada por padrões sanitários e domésticos. Assim, um edifício residencial deve estar localizado a uma distância de pelo menos 3 m de um vizinho, edifícios agrícolas para criação de aves e gado - 4 m, garagens, banheiros - 1 m.

Comissionamento de um novo edifício

Após 95% das obras de construção e instalação, é obrigatória a elaboração de uma ata de comissionamento de uma nova instalação. Para tal, é apresentado um pedido especial ao órgão executivo.Uma comissão sai do canteiro de obras para verificar a conformidade da edificação com o projeto original, que foi previsto na emissão da licença de construção de uma casa no próprio canteiro. A comissão integra um especialista em arquitetura, representantes autorizados do serviço de vigilância sanitária e epidemiológica e de combate a incêndios, um incorporador e uma empreiteira.

Na ausência de comentários, a comissão assina um ato sobre a aceitação do objeto e seu comissionamento. O procedimento de aprovação final do documento é realizado pelo órgão executivo autorizado, que previamente emitiu a licença de construção. Sem este documento, a casa ficará com o estado de estrutura inacabada, para a qual não podem ser feitas comunicações de engenharia.

A comissão não pode emitir uma lei, o que acontece no caso de alguns parâmetros do novo edifício não corresponderem à documentação do projeto. Se uma recusa for recebida, você deve concordar com a reforma e solicitar novamente a aceitação de uma nova instalação em operação. Além disso, o ato não poderá ser firmado em caso de descumprimento do prazo de construção e entrega do objeto com atraso. Com o tempo, as condições do entorno podem mudar, o que exigirá adequação do projeto de trabalho e, consequentemente, alterações no alvará de construção.

Antes de iniciar a construção de capital, um documento de licença deve ser emitido. É regulamentado pelo Código de Urbanismo, que descreve em detalhes o procedimento para a obtenção de uma licença de construção para uma casa. O documento permitirá, após a conclusão da obra, colocar a instalação em operação e conectar a ela todas as comunicações de engenharia necessárias. Durante o processo de construção, é formalizada a propriedade da estrutura, que pode ser doada, vendida ou alugada.